Thématique : Propriété - Foncier
Partie 5 du livre de Udo Hermannstorfer :
"Economie de marché en apparence". 3e éd. 1997 > sommaire complet
trad.F.G v. 02. au
10/12/2017
Un foncier invendable.
Proposition pour un nouveau droit du sol
Table des matières
Remarques
préliminaires
7
Sur la
situation
10
Le sol n'est pas une
marchandise
13
L'impact du prix de la terre sur l'effet de
redistribution
15
L'effet de la location, du droit de construction et de
l'admissibilité à titre de garantie 18
Esquisse d'un nouveau droit du
sol
20
Taxe d’utilisation au lieu de prix de la
terre
22
Le transfert de
propriété
24
Sur le règlement du
dédommagement
27
Impact sur les
concernés
32
Résumé
37
Remarques
préliminaires (retour)
La question du droit foncier accompagne l'humanité avec une
grande régularité à travers les derniers millénaires. Toujours
à nouveau depuis l'époque où le foncier n'était plus
administré à partir des temples et passa progressivement dans
la propriété privée. Comme conséquence de ces rapports de
propriété, les humains et les peuples sont tombés dans les
plus graves crises jusqu’au servage, dont des réformes
agraires ne les sortirent que temporairement. Si autrefois le
point de gravité reposait davantage dans l'agriculture, se
sont joints aussi des problèmes d'utilisation professionnelle
par l'industrialisation massive et à la suite, de
l'urbanisation des problèmes de logement. - La question de
l'utilisation du sol est étroitement couplée à la question des
prix du sol. Tout de suite dans les dernières années, une
forte augmentation des coûts d'acquisition des terres a été
enregistrée au-delà de toute mesure normale, et son fardeau
financier a amené l'utilisation socialement juste des terres
en un quasi-blocage. Ainsi en 1989 seulement encore 180 000
des 450 000 logements nécessaires ont été construits en
République fédérale d'Allemagne. Toute personne désirant
acquérir du sol ne peut pas épargner aussi vite que les prix
augmentent. ~ Pendant qu’en Suisse, s'est enflammé un débat
public et politique véhément sur le développement du droit
foncier, il manque encore largement en Allemagne. Même les
partis sont encore à peine saisis de cette question dans les
20 dernières années, ni la droite ni la gauche.
D'intéressantes élaborations au sein du SPD, par ex. « Pour un
droit foncier social » par Volker Hauff, Hartmut Dieterich et
Peter Conradi, ont déjà échoué en interne au parti. Les
auteurs de cette étude font cependant remarquer [87] à bon
droit : «La discussion sur une réforme du droit
des sols est à ses débuts; elle augmentera en poids et
acuité... Leschangements sociaux ne nous seront pas
offerts. »- L'évolution dans l'ancienne RDA offrit une
grande et urgente occasion, de saisir le problème à nouveau de
fond en comble. Mais la discussion n'a pas eu lieu. La
remettre à nouveau en marche est l'objectif de ces
considérations.
Pendant que la nécessité d'un changement dans les relations
foncières devient donc toujours plus urgente, les directions
et les chemins vers le changement sont très controversés.
Selon le niveau de préoccupation, suffisent l'évaluation des
causes pour cette évolution et la compréhension du droit du
sol, les propositions d’aides au marché par des subventions à
caractère social ou des interventions fiscales jusqu’à la mise
en question de l’ensemble du droit foncier. L’ébauche proposée
est radicale, c’està-dire qu’elle va à la racine de la
problématique. Avec cela un point de vue est acquis qui donne
un contexte intrinsèque aux mesures particulières à prendre.
Aussi loin que ces mesures seront concrétisées, cela devrait
servir seulement comme exemple et comme aide à la
représentation, mais ne pas préfigurer des décisions réelles.
La proposition apparaîtra inhabituelle à de nombreux lecteurs.
Mais peut-être est-il permis, compte tenu de l’ampleur du
problème, que le lecteur l’examine d’abord impartialement.
Puisque nous ne sommes pas neutres, mais concernés d’une
certaine façon par la question du droit foncier, ce sont
principalement les impacts sur notre propre position, qui se
déposent à la manière d’ombres devant l’impartialité. Mais
sans disposition au changement de tous, il n'y aura pas de
solution d’une façon ou d’une autre.
Dans la proposition présentée ici, l’accent a été
principalement mis sur la faisabilité sociale.
Aussi loin que c’est à considérer au stade de développement
actuel, des obstacles insurmontables ne se placent pas sur le
chemin. Au contraire, la nature radicale de la proposition
permet des solutions relativement simples et faciles à gérer
pour beaucoup de questions auxquelles il est difficile de
répondre dans une solution de marché régulé. - Le principe
directeur pour cela était que la solution recherchée pour la
communauté sociale n'a pas le droit de conduire à un dommage
réel intolérable [88] à l’individu (Principe de dédommagement
de la Loi fondamentale article 14, paragraphe 3). Par
contre, la non-réalisation d’attentes spéculatives
futures ne sera pas considérée commedommage
intolérable.
Naturellement, des mesures particulières combattant les
symptômes comme les droits de préemption ou des soulagements
lors d’expropriations dans le cadre de lois de planification
de la construction ou des lois de construction des communes se
laissent aussi exécuter. Elles ne changeront cependant pas de
façon décisive la direction du développement de la maladie du
marché des sols. Le danger réside bien plus en ce qu'à partir
d'un moment donné, même une proposition telle que la présente
ne soit plus socialement faisable en raison des ordres de
grandeur atteints. Alors, les crises détermineront le cours de
la conception du droit foncier. Le journal de Berne du
24/6/1990 se demande par ex. ainsi : « Une récession seule
peut-elle peser sur le prix des terres ? » L’auteur est de
l’avis que l’attente d’une solution de par la crise, en outre
incertaine, est humainement indigne et la liberté d’action
encore existante actuellement une obligation à
l’action.
Une tragédie spéciale se montre par l'évolution dans les
nouveaux Länder fédéraux après la réunification de
l'Allemagne. Même quand on répond par l'affirmative à
l'obligation d'indemnisation des expropriations d'État ainsi
ne s'en montre donc aucune nécessité de laisser retomber le
sol à nouveau dans de vieilles conditions de droit. Tout de
suite parce que le sol n'a pas été acquis par les nouveaux
utilisateurs dans le sens ancien, il aurait été facile
d'introduire un nouveau droit d'usage. Même la Loi
fondamentale prévoit donc cette possibilité dans ses
paragraphes sur la propriété : § 14 - « La propriété oblige »;
§ 15 ~— « Fond et sol, trésors naturels et moyens de
production peuvent être transférés à la propriété publique ou
d'autres formes de gestion collective dans le but de
socialisation par une loi qui détermine la nature et l'étendue
de l'indemnisation ». Les auteurs de l'étude « Pour une loi
foncière sociale » (voir ci-dessus) établissent, conformément
à la situation du droit : « La Loi fondamentale tolère avec
cela, à tout moment, la détermination du contenu socialement
nécessaire de la propriété, et d’ailleurs par une simple loi
». Qu'actuellement [89] un changement ne sera pas voulu par
les responsables est un fait, la justification compliquée du
principe « restitution avant compensation », est par contre
seulement une dissimulation de cette volonté. On serait prêt à
accepter de préférence les difficultés rencontrées maintenant
que de faire un pas en avant dans le droit foncier. - Dans les
autres anciens pays socialistes, le débat n'est pas encore
terminé. Mais ici aussi, l’Ouest fait tout pour introduire nos
lois foncières existantes de l'achetabilité du foncier. C’est
la tâche de cette contribution de montrer pourquoi il s'agit
d'une régression sociale lourde de conséquences et en aucun
cas un progrès.
Sur la situation (retour)
Le prix du sol s’est multiplié au cours des dernières
décennies. Si autrefois des croissances de peu de DM par mètre
carré ont encore été enregistrées, on compte à présent
seulement encore en sauts de 10 et 100. « Dans maintes grandes
villes, quelqu’un voulant construire doit déjà payer plus de
500 DM par mètres carrés de sol, dans les meilleurs endroits
bien le double. Même loin des centres-villes de minuscules
lieux de construction sont négociés pour 200 000 DM » (Spiegel
11/1990). La part de la parcelle de foncier aux coûts
d’habitation atteint à maints endroits déjà des ordres de
grandeur de 30 à 50%. Si n'y avait pas d’immenses subventions
- des subventions au loyer, des subventions à la construction,
des subventions aux taux d’intérêt jusqu’aux allégements
fiscaux - ainsi chaque construction de logements viendrait à
succomber. Et pourtant, de nouvelles constructions de
logements sont devenues inabordables pour les revenus normaux.
C’est pourquoi les conséquences du retrait du pouvoir d’achat
par la redistribution à l’intérieur des revenus (fardeau plus
élevé pour la maison ou l’appartement = restrictions sur
d’autres postes) n’ont pas encore été considérées.
À l’intérieur de l’économie professionnelle, les prix
augmentés des sols frappent par de plus hauts engagements en
capital à l’acquisition. Les implantations industrielles
doivent donc être subventionnées par les communes [90], si
elles doivent encore être économiques. Avant tout, le fait que
les entreprises existant depuis longtemps ont de la vieille
possession de foncier acquise à bon marché, distord la
concurrence par rapport aux nouvelles fondations à la fois par
la faible charge en coûts comme aussi la plus simple
possibilité de constitution de capital associée à cela.
Dans l’agriculture, il est absolument devenu impossible de
payer ou amortir les intérêts sur le prix d’achat avec les
bénéfices agricoles, et cela, à un moment où dans
l’agriculture d’importantes restructurations sont en cours et
à cause de cela de nombreux transferts de terre restent en
suspend (en particulier dans le contexte de l’agriculture
biologique). Qu’en même temps les prix des produits agricoles
sont maintenus bas pour des raisons sociopolitiques, s’ouvre
un ciseau coût-bénéfice qui deviendra une menace
existentielle. Ici aussi n’est encore pas du tout tenu
compte qu'à l'heure actuelle doivent être réuni d’immenses
fonds de dons pour désendetter ou un achat libérateur de
fermes, dons qui serait nécessaires de toute urgence à
d’autres endroits pour les activités culturelles et
sociales, plutôt que de disparaître dans le foncier.
1. (NDT souligné par le traducteur pour ceux qui connaissent
des initiatives de ce genre et croient pouvoir en rester là
dans leur compréhension des choses.)
Les prix élevés des terrains rendent toujours plus difficile
aux communes et aux villes d'exécuter les tâches municipales,
parce que les valeurs de dédommagement qui, en Allemagne,
s'orientent au prix des terres constructibles, c’est-à-dire la
valeur de marché, renchérissent énormément chaque projet. La
ville de Munich devait dépenser de 1958 à 1968, pour ses
besoins fonciers en installations communautaires (routes,
écoles, parcs, etc.), 612 Mill. de DM. La même zone aurait
nécessité seulement autour de 7 Mill. en prix constants de
1958. Ainsi, la surface des rues sera, par ex., dédommagée
pour sa valeur vénale, bien que la rue augmente en général
sensiblement la valeur marchande des terrains comme mesure de
mise en valeur. Les procédures d'aménagement du territoire
sont ainsi poussées au bord de la faisabilité. Cela se passe
de manière similaire pour tous les porteurs d'impulsions
sociales et culturelles qui ne visent donc aucun encaissements
productifs avec le sol.
Mais les prix du sol croissants font recourir aussi dans une
mesure de plus en plus forte aux marchés de capitaux et
poussent les intérêts hypothécaires [91] à la hausse. Avec des
taux d'intérêt de 10% et plus, des humains, même avec de bons
et hauts revenus, se retrouvent en difficulté. Les nombreuses
ventes judiciaires parlent un langage clair-. – Le sol sert
aux banques, mais aussi en même temps comme assurance des
crédits. Pendant que la hausse des prix des terrains
augmentent la sécurité et accordent de nouvelles marges de
crédit, se développe la dépendance à l'évolution des prix. La
grande chute des caisses d'épargne américaines - laquelle à
elle seule coûtera bien dans les 500 milliards de dollars au
budget d'État des États-Unis - a été déclenchée principalement
par la baisse des prix des terrains. On peut seulement
pressentir ce qui arrive si un tel développement devait par
ex. commencer au Japon. L'impact serait bien plus important
que celui d'un krach boursier.
Tous les groupements ensemble se retrouvent avec cela dans une
pression des prestations et des coûts et élèvent de leur côté
à nouveau la pression sur les prix et les revenus. La libre
vendabilité de fond et sol prévue dans l'actuel droit
foncier se transforme en une non-achetabilité
factice de toujours plus de membres de notre société.
Là, le prix du sol deviendra un handicap, oui un empêchement à
l'utilisation sociale du sol. — Qu'encore aucune vague de
protestation traverse le pays, repose aussi sur le fait que la
hausse du prix des terres rend riches aussi tous les
propriétaires fonciers antérieurs, au moins sur le papier.
Cela vaut non seulement pour le propriétaire de terres
agricoles en attente de modification de zonage et les grands
spéculateurs immobiliers, mais dans la même mesure les
nombreux propriétaires de maisons particulières que déjà
Ludwig Erhard voyait et encourageait en tant que garants du
régime bourgeois de marché. Ils croient que l’accroissement du
patrimoine de leur terrain compenserait pour eux,
personnellement, plus que la détérioration de la situation
générale dans la vie sociale. Mais ils ne voient pas en cela
que cette croissance de l’actif est la cause même de la
maladie et que la richesse supposée n’est réellement
convertible qu’aussi longtemps que l’organisme social est
encore en bonne santé. Un nouveau droit du sol se
laisserait reconduire uniquement sur la basede la tenue en
bonne santé des conditions sociales/rapports sociaux.
Cependant, il y a encore des raisons beaucoup plus profondes.
[92]
Le sol n'est pas une marchandise
(retour)
Le concept de marché a été conçu pour la régulation de
l'échange des biens et services : des prestations s'échangent
dans le rapport des prix contre des prestations. Le fait que
l'argent intervient là entre et coupe en deux l'acte
d'échange, ne change rien en principe à cette situation. Il
pourrait donc sembler dans un premier temps qu'à l'achat,
l'acheteur n'offre pas de contre-prestation en retour, mais
justement « seulement » de l'argent. Mais il peut seulement
avoir acquis celui-là, en ce qu'auparavant il a vendu sa
prestation à un autre. Mais à des marchandises, c’est-à-dire
des prestations capables d'échange - et avec cela de vente, on
vient seulement par un travail personnel créant une valeur.
Mais le sol n'est pas un bien produit par l'individu
(on peut tout au plus le considérer comme un résultat de la
culture de l'humanité) et avec cela pas non plus
une marchandise, le processus de transfert n'est par
conséquent pasnon plus un acte d'achat.
Afin qu’un marché fonctionne, l'offre et la demande
doivent être capable de réaction, là le prix reste pour tous
dans des limites supportables seulement par contre-réactions.
Mais cela aussi n'est pas donné avec le sol. Il ne peut
globalement ni se multiplier (ou seulement dans des limites
très étroites, par exemple par défrichement, mise en valeur,
disposition d'aménagement de densité, etc.), ni ne peut se
transporter pour compenser. La terre disponible dans une
région éloignée ne peut pas être utilisée pour réduire le coût
dans une métropole. Face à une croissance de la population se
tient une croissance du besoin en sol. Dans ce cas, la
croissance peut aussi se présenter limitée au niveau local,
par exemple par la force d'attraction des centres,
c’est-à-dire les zones de densité ou les centre de
concentration ainsi nommés. Ainsi aujourd’hui par exemple, en
République fédérale, 50% des humains vivent sur seulement 7%
des surfaces de sol. Mais cela vaut aussi pour les changements
de la culture d'habitation, par ex. plus d'espace requis par
tête, indépendance des jeunes, augmentation des personnes
âgées étant seules, mouvement des célibataires, etc. La seule
réaction possible des « demandeurs » serait seulement la
non-acquisition. Mais que fait-on sans logement? Pour lui
n'est pas de substitution, pas d'échappatoire. Au lieu de
compensation demarché, il n'y a, sur le secteur du
sol, que la voie unique de l'enchérissement.
(L’indication fréquemment exprimée [93] qu’il y aurait
toujours de nouveau effondrement des prix, ne prouve pas
quelque peu le contraire, mais montre seulement qu'à côté du
développement permanent agit encore un fort élément
spéculatif, causant des bonds).
Qu’avec le sol il ne s’agisse pas de n’importe quelle
marchandise, mais d’une particularité sociale, est sensible
partout dans notre ordre de droit, par ex., au droit
cadastral, au droit fiscal ou au droit de succession. Ce n’est
pas pour rien qu’il est expressément énoncé à l’article 15 de
la Loi fondamentale. Ainsi, il est dit par ex. dans une
décision de la Cour constitutionnelle fédérale du 12/01/1967
(I BvR 169/63) : «Le fait que la terre n’est pas multipliable
et est indispensable, interdit de laisser complètement son
utilisation au jeu non évaluable des forces et du bon plaisir
de l’individu; un ordre juridique et social correct, force de
mettre les intérêts de la collectivité au sol, beaucoup plus à
son avantage que d’autres biens patrimoniaux... Il en ressort
ici (en termes d’intérêt public, l’auteur.) le rejet d'un
ordre de la propriété dans lequel l’intérêt individuel à la
priorité inconditionnelle sur les intérêts de la communauté ».
On doit bien se rappeler aussi à cet instant que « la
République fédérale d’Allemagne est un État fédéral
démocratique et social ». Gerhard Leibholz, juge à la Cour
constitutionnelle fédérale, a souvent indiqué que la
profession de foi à l’État social aurait là-dedans la même
signification que la profession de foi à l’État de droit.
Mais si le soln’est pas une marchandise, alors on ne peut
aussi pas simplement le vendre etl’acheter. Il est
invendable au sens réel, c’est à dire, son transfert doit
avoirlieu sans prix de vente. [94]
L'impact du prix de la terre sur
l'effet de redistribution
(retour)
Cela paraît pointilleux à maints humains, quand on accorde de
la valeur à ce que le sol ne soit pas une marchandise. Mais
cela montre seulement qu'on ne peut rien commencer de correct
avec de tels concepts, parce qu'on n'a pas leur efficacité
sociale suffisamment clairement devant les yeux. Le concept de
marchandise est socialement lié à l'échange de prestation
(voir ci-dessus). Mais qu'est-ce qui s'échange lors de la
vente de foncier?
En économie nationale', le sol est décrit comme moyen de
production. Mais la valeur d'un moyen de production se
détermine seulement par les avantages qu'on peut viser avec
son aide. Tout dépend seulement de ce qu'on fait dessus ou
fait avec lui. Lapropriété du sol est donc, par
nature, un droit à l'utilisation, un droit d'usage,respectivement
une propriété d'usage. - Parce que le sol n'est pas
renouvelable, il a aussi seulement la permission d'être
utilisé, autant que possible pas consommé au sens véritable.
Cela limite le concept de propriété, qui dans notre ordre de
droit tend en soi à une disposition non limitée, déjà
considérable. L'utilisation du sol concerne tous!
Parce que le sol ne peut pas être fabriqué, mais que la Terre
est en même temps la base de l'existence de tous les humains,
il doit aussi se tenir à disposition de tous les citoyens de
la Terre. Quand ce n'est pas le cas aujourd’hui, ce sont donc
des rapports de domination, de puissance ou de droit qui ont
provoqué cette répartition. Mais dans nos structures d'états
comme communautés de droit, aujourd’hui vaut au moins le
principe de l'égalité du développement de la personnalité.
La persistance de vieux principes de domination représente une
lourde perturbation de cette égalité. D’autre part, il serait
naturellement insensé de donner à chacun, en disposition
directe, un morceau de terre également grand. C’était plutôt
le geste des structures de sociétés autosuffisantes passées.
Posséder de la terre signifiait jadis en première ligne la
sécurisation de sa propre existence. Dans la structure sociale
de la
1. (NDT « politique » pourrait être une autre traduction
conventionnelle, mais économie de peuple plus littérale irait
aussi, tout dépend du degré de nationalisme chez le traducteur
et le degré d'habitude dans la pensée du lecteur)
division moderne du travail, par contre, nous ne travaillons
plus pour nous, mais pour les autres. Par cette forme, les
fruits de la propriété reviennent à la collectivité [95].
(Ainsi, par ex., un agriculteur travaille aujourd’hui pour
largement plus de 6o humains, là où seulement un tiers de la
population est en fait active professionnellement et de
celle-là seulement 5% dans l’agriculture) - L’égalité qui
s’est exprimée jadis comme revendications territoriales
directes émerge aujourd’hui comme le droit à un revenu de
base, qui revient à chacun et devrait former un filet de
sécurité contre la mise en danger de l’existence par absence
de revenu 2. De ce fait, non le fait de la propriété comme
basede l’activité sociale peut faire l’objet d'un
changement de droit du sol, maisseulement la
réglementation des processus par lesquels la propriété perd
cetteefficacité sociale. Un tel cas est la
vente.
La propriété du sol peut donc être comprise seulement comme
un droit d’utilisation de l’individu, accordé et confirmé par
la société. Si maintenant du sol est vendu, alors cela
signifie que l’ancien propriétaire abandonne l’utilisation et
qu’un nouvel utilisateur pénètre dans la propriété du droit
d’usage. Cependant, le prix d’achat entraînera que le nouvel
utilisateur doit renoncer à une partie des avantages visés par
sa prestation au profit du propriétaire précédent comme
non-utilisateur. Un morceau du bénéfice a été redistribué en
faveur de l’ancien propriétaire qui n’est plus fournisseur de
prestation. En économie politique on appelle rente un bénéfice
qui sera atteint sans contre partie. Autrefois on aurait dit
un honnête tribut. Plus le prix de la terre grimpe, plus
l'effet redistributif est grand. Quand donc, par ex., un
agriculteur ne peut plus dégager le prix d’achat du bénéfice
de sa terre, alors cela signifie que le bénéfice total sera
réclamé par le propriétaire précédent, bien qu’il ne contribue
plus au bénéfice. Il est devenu un serf sous une forme
moderne, même si nous sommes de l’avis que nous aurions déjà
aboli ces rapports au 19e siècle. - Après la vente, le
contexte se présente donc plus mal qu’avant pour l’acheteur et
la société. Contrairementà tous les autres
processus d’achat-échange, une non-prestation sera payée
lors de la vente de terrains. Par conséquent,
on peut appeler la vendabilité du sol, de manière pleinement
justifiée, un chancre cancéreux de la vie sociale.
Contre cela sera objecté que pour l'un, donc le vendeur,
aurait de son côté été payé en règle générale quelque chose
pour la parcelle, qu’il pouvait [96] au moins revendiquer avec
intérêt, et que pour le second, l’acheteur, serait donc
disponible une prestation de renonciation du vendeur, qu’il
devrait acquitter. C’est donc une évidence que lors d'un
changement de droit foncier des dépenses
2. (NDT pour Udo Hermanstorfer bien entendu qui laisse ici de
côté d’autres aspects de la dignité humaine... l’humain ne vit
pas que de pain)
fournies doivent effectivement être remboursées là où elles
étaient autorisées conformément à la loi en validité. – Cela
semble déjà différent avec l'intérêt. Si la comparaison était
faite, que le prix d'achat resté à la banque, aurait atteint
en même temps un certain intérêt, alors on ne voit pas qu’il a
correspondu à la valeur de l'utilisation des parcelles dont
l'équivalent n'était pas disponible dans le même temps à
l'épargnant. On ne peut pas revendiquer la prestation et
l'argent. L'intérêt n'est à cause de cela pas susceptible
d'indemnité. Mais qui n'a pas utilisé sa parcelle est
resté redevable d'une prestation à la communauté. Que celle-ci
devrait lui être indemnisée à cause de cela, personne ne peut
volontiers le demander avec sérieux.
Avec cela le motif de renonciation est aussi exprimé. Dans
une société libre, chacun est aussi libre de changer ses
conditions de vie. Évidemment, chacun peut abandonner la
propriété d'utilisation du foncier, s'il ne veut plus
l'utiliser. Une revendication à une partie du bénéfice du
prochain propriétaire ne peut pas être fondée sur cela. (Une
certaine exception transitoire est l'agriculture, où le vieux
fermier vivait encore avec le suivant sur la ferme et pour
cela était entretenu par ce bénéfice. Cela aussi deviendra
caduc dans le cadre des solutions techniques d'assurances
vieillesses dans l'agriculture). – En tout cas devrait être
clair en soi que des investissements fait réellement avec leur
valeur temporelle respectivement leur valeur résiduelle seront
remboursés. Pour ces montants, il ne s'agit pas d'un prix
d'achat, mais d'un refinancement, dans lequel seul les
prêteurs 3 seront échangés. L'erreur fondamentale de
l'argumentation de renonciation sera reconnue en premier quand
on se rend compte que la propriété du sol est une attribution
de la société et non une prestation propre à l'individu.
(Aussi loin, c’est la communauté qui renonce à quelque chose,
à savoir la prestation du propriétaire. Si déjà ainsi, alors
le vendeur devrait justifier pourquoi il ne fournit pas
l'utilisation promise). Qui aimerait que la liberté de
fréquentation du [97] sol reste maintenue commevaleur
et ne s'arrête pas avec sa propre liberté celui-là doit
exiger/promouvoirla transmission sans prix d'achat
du foncier/de fond et sol. Cela serait aussi la
conséquence de l'article 2 de la loi fondamentale, qui laisse
commencer la limitation des droits à la liberté de l'individu,
là où seront violés les droits d'autres. Le fait de vendre du
sol est une violation permanente des droits de tous les
autres.
3. (NDT donneurs de crédit)
L'effet de la location, du droit de
construction et de l’admissibilité à titre de
garantie (retour)
Quand la vente est injustifiée, apparaît évident aussi qu’est
concernée l'éligibilité comme garantie du prix d’achat. Car
les hypothèques servent donc à l’assurance des prix d’achat
crédités. Lors d'un transfert de sol libre de prix d’achat,
les hypothèques aussi ne seraient pas nécessaires. (C’est par
contre autrement avec le financement de maison. Mais là aussi,
la parcelle elle-même ne pourra plus être utilisée comme une
sécurité à valeur d’argent, car elle n'a plus de prix de
vente) - Les hypothèques ont d’abord tout de suite rendu la
hausse des prix des terres possible en ce que des immenses
sommes d’achat peuvent être avancées sur des décennies et, de
manière paradoxale, servir simultanément pour leur propre
sécurité. La popularité des hypothèques, soutenue chez les
prêteurs par des traitements juridiques et fiscaux
particuliers, vient de ce que le crédit devient avec cela
indépendant du sort de l’initiative utilisant le sol. Si le
propriétaire devenait insolvable ou si l’entreprise fait
faillite, la parcelle conserve sa valeur, oui devient toujours
de plus de valeur. Ici se montre par ex. aussi la différence
de la terre par rapport à d’autres moyens de production. Une
machine, avec la durée de son utilisation, perd toujours plus
de valeur, le sol devient plus précieux. C’est pourquoi, la
fonction sociale du sol pourra être comprise ni par la théorie
générale de la marchandise ni par celle du moyen de
production.
Par la location et le droit à construire, la formation de
rente par le recours au droit de propriété est encore [98]
plus évidente lors de la non-prestation simultanée que lors de
l’achat. Les deux formes de disposition jouissent aussi d’une
popularité croissante lors de la hausse des prix des terrains.
L’avantage du locataire, respectivement du preneur de droit à
construction, repose en ce qu’il n'a pas à réunir le prix
d’achat sinon nécessaire. C’est comme si le vendeur accorde
lui-même le prêt. Pour le bailleur ou donneur de droit à
construction, l'avantage réside dans le fait qu’il vient dans
la jouissance d'un intérêt 1 sans perdre la propriété
immobilière. Par l'adaptation des intérêts, il prend part à
l'augmentation générale de la valeur et peut toujours encore
réaliser la somme des augmentations de la valeur plus tard par
une vente. On ne devient pas riche d'un coup, comme dans la
vente immédiate, mais on est approvisionné la vie durant pour
cela. Plus clairement : l'effet de redistribution des actifs
aux inactifs ne peut être apporté plus clairement à
l'expression. Les deux formes de transferts seraient caduques
avec une nouvelle loi foncière de l'invendabilité du sol.
1. (NDT : en allemand on utilise souvent « Zins » aussi bien
pour l'intérêt sur un crédit, que pour un loyer d~une
location. En français on parle aussi de loyer de l'argent pour
des intérêts)
Esquisse d'un nouveau droit du sol
(retour)
Mais à quoi devrait ressembler un nouveau droit du sol
moderne formé socialement ?
1 : But : La terre n’est pas à vendre. Le transfert
du foncier a lieu sans prix. L'achetabilité des constructions
n’est pas touchée par cela.
2 : Propriétéd’utilisation : Fond et sols
seront transférés à cet effet dans la propriété de la société.
Cela devrait être conçu de telle sorte que l’utilisateur du
moment sera placé comme l’était un propriétaire jusqu’ici, à
l’exception de la perception du prix d’achat lors de la
renonciation à l’usage. On pourrait appeler cette forme de
propriété, propriété d’usage, propriété fiduciaire ou «
propriété dans le fleuve social ». Des organes légitimés
démocratiquement seront formés - [99] qui perçoivent les
droits de propriété de la société1. .
3 : Le transfertde la propriété : L’ancien
propriétaire deviendra automatiquement le nouveau
propriétaire. Le transfert ultérieur de propriété peut chaque
fois avoir lieu par les propriétaires précédents eux-mêmes.
Une institution sociale qui administre le sol intervient
seulement là où n’est placé encore aucun premier utilisateur
(terre non bâtie), là où le propriétaire jusqu’à présent n'a
lui même pas placé un successeur ou lorsque des points de vue
supérieurs de l’utilisation sociale doivent se faire valoir.
La propriété d’usage du sol suit automatiquement la propriété
de la construction.
4 : Compensation/dédommagement : Les droits de
propriété existants seront indemnisés à la hauteur des coûts
d’achats réels, avec pour les possessions de longue date des
conventions minimales qui peuvent être trouvées. La prestation
d’indemnisation est prioritaire au démantèlement des droits
hypothécaires existants. De leur côté, les banques placent les
moyens générés en retour 2 à disposition des institutions qui
ont à réunir les prestations de dédommagement.
5 : Taxe d’utilisation : Pour la mise à disposition
du sol, une taxe d’utilisation sera établie dont la hauteur
peut être orientée à des réalités et des nécessités sociales.
La taxe d’utilisation devrait être liée à des tâches sociales
spécifiques, elle ne doit pas former une source générale de
financement d’institutions étatiques.
- (NDT wahrnehmen est percevoir mais au sens des perception
sensorielle ce qui rend la phrase bien plus « mystérieuse »)
- (NDT Rückflußmittel = moyen provenant du reflux)
6 : Financement des dédommagements : La prestation
de dédommagement sera financée à partir de la taxe
d'utilisation jusqu’à remboursement complet. Par la suite, la
taxe d'utilisation peut être fixée complètement librement des
considérations de coût. [100]
7 : Effet : Avec l'adoption du droit du sol, le sol
serait immédiatement libre de prix d'achat. Par l'effet de la
prestation de dédommagement, la charge au sol demeurerait
cependant pratiquement à la hauteur antérieure jusqu’à son
amortissement. L'effet équivaudrait au gel des prix du sol. Le
dédommagement signifie en réalité une redistribution rénovée.
Cependant, en une génération, , le sol pourrait être libéré
des charges de prix d'achat. La durée de la période de
remboursement est presque sans importance pour l'efficacité de
la mesure. Dans ce qui suit, les composantes particulières de
cette nouvelle réglementation seront brièvement éclairées et
expliquées.
Taxe d'utilisation au lieu de prix de la
terre (retour)
Le transfert du sol de la société à l'individu pour l'usage
attitré en exclu tous les autres membres de la société. Deux
raisons parlent pour percevoir une taxe d'utilisation pour ce
transfert. Pour l'une c’est donc ainsi que les avantages réels
d'une utilisation productive par ex. lors d'agriculture et
d'artisanat fluent à la collectivité, mais ils ne coulent donc
pas sans coûts. Bien plus, les bénéfices accumulés restent
privés et se tiennent à disposition de la formation des
revenus des participants. C’est pourquoi une taxe doit veiller
qu’une certaine compensation passe aux non-propriétaires. Pour
l'autre, l'utilisation de la terre par la propriété juridique
devrait se passer avec la plus grande modération possible, et
cela vaut avant tout pour des fins de consommation, comme le
résidentiel 1.
La taxe d'utilisation aurait ici l'effet d'une taxe à la
consommation. Cela se montrerait surtout aux parcelles de
terrain non construites. Pour elles en tout cas la taxe
d'utilisation serait relevée. Comme il n'y a pas de
possibilité de récupérer ces coûts par un prix de vente
ultérieur, seulement celui qui veut les utiliser lui-même en
un temps futur garderaient de telles parcelles de terrain. La
taxe d'utilisation établirait une sorte de compensation
desutilisations, [101] car leurs bénéfices ne
couleraient pas comme jusqu’à présent aux vendeurs privés,
mais à des fins sociales-sociétales. Leur effet serait à peu
près comme celle d'un affermage de terres ou octroi de droit à
construction par une municipalité. La taxe d'utilisation n'est
aussi aucun remboursement pour des coûts (jusqu’à la fin de la
période de transition de la prestation de remboursement). Elle
peut être librement fixée en fonction des besoins de la
société, par ex.
- endroits préférés - taxe élevée; mauvais emplacement — taxe
basse;
- demande en surface élevée — taxe élevée; utilisation
économique de l'espace taxe faible;
- Maison individuelle - taxe élevée; construction de logements
locatifs - taxe faible;
1. (NDT : cette consommation se réfère notamment à la
consommation deespace destiné à l'agriculture par exemple qui
devient petit à petit un véritable problème si on veut garder
un minimum d'autosuffisance alimentaires sur certains
territoires)
- charge écologique haute - taxe élevée; efforts écologiques -
faible taxe;
- les détérioration de la qualité d’utilisation par ex. par
construction de route, bruits d’avions, etc., peuvent être
pris en compte rapidement par des réductions de taxe.
Des préoccupations publiques se laisseraient donc aussi plus
facilement réaliser. Inversement, lors d’amélioration de
qualité par ex. de meilleures infrastructures, etc. pourront
aussi être prononcées des augmentations de taxe. Les
institutions d’intérêt général n’auraient pas besoin
d’acquitter une taxe ou seulement une taxe réduite;
- les surfaces nécessaires publiquement seraient libres de
dédommagement et detaxe;
- l’agriculture pourrait en tout cas travailler en franchise
de taxe, puisque son travail est nécessaire pour la
conservation des terres de culture.
Avec cela est au moins évoqué quelle flexibilité permet une
taxe d’utilisation pour façonner l’utilisation des terres dans
le sens d’une compréhension générale. Dans des situations
particulières, il serait même possible de déterminer lehauteur
de la taxe d’utilisation au plus offrant dans le sens d'un
appel publicd'offres. Dans ce cas, bien sûr,
pourrait également se montrer une lourde charge financière du
foncier, mais au moins les bénéfices couleraient à la société
et ne disparaîtraient pas dans le privé. [102]
La taxe d’utilisation serait liée de manière sensée à des
buts. Pour l'un pourraient être financées les utilisations
sociétales de terres. Mais l’idée de la compensation
d’utilisation exprimerait mieux la liaison à des usages
sociaux en direction de groupes de la population qui ne
peuvent pas se maintenir par leur activité propre, par ex.,
l’aide sociale à des personnes à faible revenu, soins aux
personnes âgées, protection de la jeunesse, etc. Une simple
mise en place dans le secteur public en tant que source de
revenus serait à rejeter. - Un avantage supplémentaire de la
réglementation de taxe d’utilisation serait la disparition des
impôts fonciers qui nécessitent une charge administrative
énorme, et leur remplacement par une facture unique. (Ne sont
pas concernées les questions qui sont liées aux biens
fonciers. Une perte de recette fiscale n'a donc le droit de
prendre en considération que l’impôt en relation immédiate
avec le sol. Aussi des taxes pour des services publics, par
ex. pour transferts de propriété, peuvent rester maintenues
quand aussi sous une forme modifiée.)
Le transfert de propriété
(retour)
Jusqu’à présent, le sol était vendu par le propriétaire sur
le marché foncier. Si maintenant aucun prix d'achat n'est plus
perçu pour le transfert d'une parcelle de terre et qu'avec
cela n'existe plus de marché, qui détermine alors
l'utilisateur suivant ? Tout acte de transfert ne serait-il
pas maintenant transféré à un acte administratif
bureaucratique de l'institution à laquelle le sol a été
transféré aux mains de la société?
En tant que porteur du droit de propriété, s'offrent deux
possibilités. Pour l'une, les municipalités et les villes
pourraient elles-mêmes devenir porteuses. Pour cela parle tout
d’abord que celles-ci sont donc aussi porteuses de la
planification de l'espace et de l'aménagement. Les deux
aspects de la question foncière se trouveraient ainsi dans une
main et se complètent parfaitement. ~— Mais justement, ce
point de vue parle aussi contre un tel régime. Car
l'intégration dans les compétences générales pourrait aussi
être considérée comme [103] un renforcement de
l'embroussaillement des intérêts. Tout de suite quelques
grandes villes ont déjà livré des exemples négatifs sur cela.
Il serait préférable d'amener l'administration foncière dans
un corps publique-juridique dont les représentants-citoyens
pourraient même être légitimés par des élections. Avec cela
une institution d'auto-gouvernement citoyen pourrait être
opposée au gouvernement municipal orienté par les partis. Que
celle-ci souche de la même zone géographique, n'amènerait à
l'expression que les contradictions apparaissant de la
situation réelle d'une région et conduirait donc à un plus de
démocratie au lieu d'un moins. - Il serait aussi concevable
que de telles institutions se retrouvent aussi en des formes
régionales plus vastes pour travailler ensemble.
Il a déjà été indiqué que ces droits de propriété sociétale
reposent pratiquement aussi longtemps silencieux qu'aucune
urgence ne se fait sentir. Parce que la vente de biens
immobiliers est possible avant comme après, et que les droits
fonciers migrent avec automatiquement, dans tous ces cas
aucuneintervention de la société porteuse est à la
fois nécessaire et possible. Mais cela se rapporte à la
plus grande part des transactions. Ici demeure seulement une
obligation d’information. De manière pleine de sens, la
société porteuse recevra cependant un droit de préemption, en
particulier en ce qui concerne les projets d’aménagement du
territoire. - Le problème d’attribution se pose en fait
seulement en termes de terres non utilisées. Mais ce n’est pas
différent, de ce qui est déjà pratiqué aujourd’hui. Partout où
des communes vendent ou louent des terres, doit déjà être
décidé aujourd’hui, qui devrait devenir propriétaire,
respectivement possesseur. Ce problème de répartition
deviendra même beaucoup plus facile, car il se réfère
uniquement à un usage des biens et ne concerne plus des
valeurs d’actifs/de patrimoine. Tout de suite lors de la vente
par les communes apparaît donc aujourd’hui la difficulté que
l’attribution à un nouveau propriétaire met en jeu un actif
futur à la charge des pouvoirs publics, ce qui est
socio-politiquement plus que discutable et a déjà déclenché de
nombreux scandales. - Mais celui qui est d’avis que seules des
conditions de marché entraînent la répartition correcte en ce
que le plus offrant obtient l’adjudication pourrait intervenir
pour un règlement lors de la répartition [104] sous la forme
d'un appel d'offres ou d’enchères publiques par laquelle sera
fixée la hauteur de la taxe d’utilisation. Étant donné que
dans ce cas, aucun enchérisseur ne peut s’attendre à récupérer
sur une vente future une partie de l’investissement, la pure
valeur de rendement ou valeur d’utilité déterminerait le
montant de la taxe d’utilisation et la limiterait donc
raisonnablement. Cela créerait même des conditions d’accès
transparentes et ouvertes, comme elles ne sont pas à
rencontrer aujourd’hui sur le marché foncier. Il est donc à
établir absolument que le marché foncier est jusqu’à présent
complètement opaque pour la plupart des humains et est pénétré
par des enchevêtrements d’intérêts. ~ - En outre, tous les
demandeurs institutionnels après des terrains tomberaient :
les compagnies d’assurance, les fonds de pension, etc. qui
achètent seulement à cause de l’augmentation de la valeur du
terrain. La recherche de propriété d’usage pour créer un
espace résidentiel ou professionnel ne serait cependant pas
affectée par cela.
Une objection importante vise dans la direction d'un marché
gris ou noir. Le prix de la propriété qui ne serait plus
disponible pratiquement ne serait-il pas ajouté au prix de
l’immobilier, de sorte que l’ensemble de la mesure irait
finalement nulle part ? Pour cela on doit penser que cela
valait, en situation comparable, avant tout quand existaient
encore des prix du sol. Mais quand le sol n'a un prix
nulle part, alors une telle rentene peut aussi pas
se former. - Toutefois, on pourrait par ex., regarder
sur une situation de centre-ville et renvoyer là-dessus qu’une
bonne situation publique propulse un immobilier vers le haut
par-dessus tous les coûts de fabrication et qu’en cela le sol
libre de prix aussi ne conduit à aucun allègement. Comme la
valeur de situation est un effet des rapports de communauté,
il est donc tout à fait juste et approprié qu'ici une taxe
d'utilisation beaucoup plus élevée puisse être perçue qu'a un
autre endroit. Mais la hauteur de la taxe d'utilisation
pourrait être absolument liée à la hauteur du coût de la
construction dépassant la valeur de ventes ou locative. Une
forte taxe d'utilisation freine la fourchette de prix lors de
la vente du bâtiment. Car lors de la vente de l'immobilier
vaut pour l'acheteur encore toujours le calcul du bénéfice :
combien puis-je me supporter de coûts ? Ici aussi la
disparition [105] d'une valeur de spéculation foncière
ultérieure agit en abaissant les prix. -
Dans tous ces cas, la plus grande différence par rapport à
l'état actuel existerait donc néanmoins parce que la dépense
pour cette parcelle ne va pas à un propriétaire ou un vendeur
privé, mais fluera comme taxe d'utilisation à la communauté. -
Le devoir d'information sur le prix de vente à la société
porteuse, la divulgation publique de la taxe sur l'utilisation
et le droit de préemption du porteur sont des mesures
supplémentaires pour lutter contre de possibles paiements au
noir. Aussi un régime juridique où lors de découverte de
paiements ou de créances cachées, celles-ci deviennent
seulement caduques, mais que le contrat demeure, et que
seulement le vendeur est puni en conséquence, remplirait tout
à coup les dernières lacunes. Car la publication de tels
accords après l'inscription du transfert de propriété pourrait
transformer, pour le propriétaire cédant, chaque entreprise
cachée, en un risque si énorme, difficilement calculable parce
qu’il ne pourrait plus annuler le transfert, ne recevrait plus
l'argent noir et en plus devrait payer.
Naturellement des constructions de cas où les règles prévues
peuvent être sapées, sont toujours concevables, même si une
grande partie peut être contrecarrée par l'imagination des
responsables. Un certain reste d'abus doit être supporté par
une communauté quand elle veut faciliter la libre conduite des
personnes. Par rapport au contexte actuel, qui cause des
dommages permanents à la communauté à travers le prix de la
terre, ces risques résiduels perdent en signification.
Cependant, ils sont toujours de nouveau utilisés comme
argument pour prouver que tout l'effort de re-conception n'est
pas valable parce que ce ne serait pas une solution « parfaite
». Mais ici il ne s'agit pas d'un droit foncier «
parfait », mais d'uneloi socialement
conforme.[106]
Sur le règlement du dédommagement
(retour)
Finalement, tous les modèles de réforme foncière ont échoué
sur cette question. Parce qu'à; partir de notre ordre
juridique, il est nécessaire de compenser adéquatement les
propriétaires précédents. Les factures venant en question
montrent d’énormes sommes d’argent. Dans l’étude « Pour une
loi foncière sociale » sera calculée par ex. pour la seule
indemnisation des terres cultivées à raison de 2,4 millions
d’hectares et d’une compensation moyenne de 50 DM par mètre
carré, une somme d’ensemble de 1200 milliards de DM.
Entre-temps, la surface bâtie risque d’être considérablement
plus grande et le prix de 50 DM par mètre carré est loin
d’être suffisant. « Ces estimations grossières montrent
clairement que même si la situation financière se développe
bien, de telles sommes d’argent ne peuvent être rassemblées
par le secteur public. » Cela signifie-t-il la fin de la
possibilité d’une véritable réforme radicale? Car une
expropriation sans dédommagement ne serait exécutable ni
juridiquement ni politiquement et est aussi non souhaitable.
On doit tout d’abord être clair sur ce qui devrait être
dédommagé. Cela peut seulement être le montant que le
propriétaire actuel a dû dépenser lui-même pour acquérir la
terre. Lors d'un tel règlement, tous les utilisateurs des sols
seraient traités comme s’ils avaient été propriétaires de la
propriété dès le début. Par contre, il ne serait pas
nécessaire de compenser l’intérêt sur le capital investi
souvent cité. Il a déjà été indiqué que la contre-valeur
équivalente à l’intérêt a déjà été savourée dans l’utilisation
elle-même. Ceci contrairement à l’épargnant, qui obtient son
intérêt en raison de la perte d’utilisation'. - La valeur
marchande serait aussi non dé-dommageable, donc la valeur qui
est présentement usuelle sur le marché si le bout de terrain
était vendu. Il s’agit donc d’une valeur hypothétique à
laquelle le propriétaire de la propriété n'a pas contribué,
mais qui provient uniquement de l’environnement social. Parce
qu’avec cela ne sera détruit aucun résultat de prestation, il
n'y a aussi pas d’obligation de dédommagement de la part de la
communauté. Au contraire, il a été rendu clair que la
réclamation [107] d’une valeur d’échange nuit durablement à la
communauté. Mais contre la valeur d’échange parle aussi le
fait qu’elle ne serait pas du tout remboursable pour
1. (NDT :de la somme prêtée)
tous ensemble, mais vaut seulement pour le cas particulier.
(Comparé avec le marché boursier, la garantie de la valeur
marchande exprimerait la garantie de la valeur d'échange de la
garantie du cours du jour. Mais ceci est complètement
irréaliste car le cour du jour ne sera formé que d'une
fraction des actions. Les crash boursiers apparaissent donc
tout de suite quand un mouvement de masse s'installe par
lequel tous veulent réclamer ce cours pour eux.) Et contre la
valeur marchande ne parle pas en dernier, le fait qu'elle est
une attente purement spéculative au moment de l'achat. Mais
les valeurs spéculatives n'ont aucune garantie sur leur
réalisation. Quiconque spécule sur la hausse des prix des sols
doit compter non seulement avec des changements économiques
mais aussi juridiques et politiques. Chaque sensation du droit
serait aussitôt retournée sur la tête quand on obtiendrait la
garantie par la communauté du but spéculatif dont l'efficacité
irait encore au détriment de celle-ci. - La seule objection
juridiquement valable serait celle de l'inégalité de
traitement. C’est donc aujourd’hui le problème de la
prestation de dédommagement. Parce que justement elle ne
concerne pas tout le monde, c’est pourquoi l'analyse au cas
par cas intervient et à cause de cela la valeur marchande doit
être mise à contribution. Un basculement général de la
propriété d'actif/ patrimoniale àla propriété
d'usage devrait, par l'obligation générale d'indemnisation
qui enrésulterait, placer hors de force la valeur
marchande/d'échange en tant quemesure individuelle.
En moyenne, les coûts d'acquisition sont bien en deçà des
valeurs de marché extrêmement élevées d'aujourd'hui. Cela est
pendant principalement de la façon dont on procède avec la
possession ancienne ou la propriété héritée. En soi, vaut
aussi ici, que donc la contre-valeur reposait dans
l'utilisation même. Néanmoins, on pourrait s'entendre sur une
valeur de dédommagement minimale qui, toutefois, ne devrait
pas dépasser 20% de la valeur marchande.
En un premier acte, chaque propriétaire jusque là devra
prouver ses coûts d'acquisition. Évidemment, à cela
appartiennent aussi des investissements qui améliorent la
valeur, mais toutefois pas ceux qui préservent la valeur.
Cette demande de dédommagement sera examinée et certifiée par
la [108] société de portage. - Mais d'où celle-ci devrait
prendre l'argent ? Pour la suite de l'étude, nous supposons
tout d’abord que l'argent est disponible. Cependant, la
prestation de dédommagement s'écoulant au propriétaire jusque
là sera toutefois liée à un but. De telle sorte qu'elle devra
être utilisée en premier rang pour le remboursement des
hypothèques encore existantes sur le bien immobilier
d'ensemble : une scission dans le sens que le bien sera compté
au capital propre libre de charge et les hypothèques seulement
comptées à la maison, n'est pas autorisé. Au propriétaire
apparaît en cela aussi peu de dommage qu'à la banque. Car
quand le prix du sol est éliminé et pour le même montant la
dette hypothécaire sera amortie, alors le degré de couverture
du crédit s’améliore. - L’argent refluant aux banques serait
maintenant mis à la disposition des sociétés de portage en
tant que crédit d’ensemble et garanti la capacité de paiement
précédemment supposée. Avec cela se ferme le cycle. Ceci est
aussi nécessaire en technique monétaire, car une poussée de
liquidité monétaire de plusieurs centaines de milliards de DM
secouerait énormément la situation monétaire. Ainsi,
s’écoulent au marché monétaire libre seulement des montants à
hauteur des amortissements annuels.
Les crédits des sociétés de portage devront évidemment porté
des intérêts. La réglementation légale de la propriété d’usage
et de la taxe sur l’utilisation assurent la sécurité totale du
crédit pour les banques - Les paiements d’intérêts sont
financés par la taxe d’utilisation, qui doit être payée par
chaque propriétaire d’usage. Un taux d’intérêt spécial
pourrait être convenu pour ce projet de réforme avec l’aide de
l’État et de la Bundesbank, qui reposerait considérablement
sous les taux d’intérêt maximaux actuels. Au moins un pour
cent pourrait être détourné pour le remboursement. (Pour le
type de projet, vous devrez supposer qu’au moins les instances
de l’État et la banque centrale permettent le plein soutien,
il s’agit quand même d’une contribution significative à
l’assainissement de la société.) Dans ce cas, ne se produirait
en moyenne aucun changement de charge, à savoir que l’intérêt
et le remboursement de la prestation de dédommagement ne
chargeraient pas plus fortement les propriétaires jusque-là
que l’achat l'a déjà fait. Mais même quand un intérêt spécial
ne viendrait pas en l’état et que l’amortissement [109] serait
pour cela relevé d'un point de pourcentage cela correspondrait
à un renchérissement en une fois du prix entre 10% (au taux
hypothécaire de 10%) et 16% (au taux hypothécairede 6%)
pendant la durée du prêt. En pratique, cependant, cela
signifie un arrêt du prix des terres.
Pour le déroulement du projet, la période de remboursement
n'a aucune importance en soi, en dehors que les intérêts
doivent être trouvés sur un temps plus long. Une période
significative pourrait être celle d’une génération. Ainsi, la
nouvelle loi foncière serait une véritable œuvre de
génération, un contrat degénération. Comme la
taxe d’utilisation est une taxe permanente, elle fonctionne
comme une annuité constante. En supposant un taux d’intérêt
contractuel de 5% entre les sociétés de portage et les
banques, un taux d’amortissement de 1,5% serait suffisant pour
remboursement du dédommagement d’ensemble dans les 30 ans. En
supposant un taux d’intérêt de 8%, même des taux
d’amortissement de 0,9% produiraient le même résultat. -
Pendant ce temps, la taxe d’utilisation n’est pas vraiment
libre socialement, mais reste encore piégée aux effets de la
loi foncière précédente. Ce n'est qu'après le remboursement
que tous les revenus de la taxe d'utilisation s'écoulent à des
tâches d'utilité commune.
Une question ouverte ici est la perte de revenus que les
institutions publiques ont jusqu’ici obtenus des conditions
foncières (bénéfices, héritage, impôts sur le patrimoine et
sur le revenu, ainsi que diverses taxes). Ces chiffres ne sont
pas encore disponibles en raison de la complexité de la
couverture. En un mot, cependant, les considérations suivantes
peuvent être faites :
1. Sans aucun doute, les encaissements mentionné ci-dessus
disparaîtront.
2. Probablement se donneront aussi des pertes de taxe,
puisque les valeurs ne se tiennent plus au point central.
3. Mais pour cela disparaissent aussi les prestation de
dédommagement pour des utilisations publiques. Malgré tout,
plus de 55% des surfaces construites sont utilisées entre
autres pour les voies de circulation, les voies ferrées, les
parcs et les cimetières, les aérodromes.
4. Une grande partie des encaissements sera a dépenser par
l'administration et l'imposition de la propriété foncière. Ces
fonctions [110] seraient grandement simplifiées. Cependant,
les avantages en termes d'aménagement du territoire et de
planification des villes et des communes peuvent par contre
être difficiles à chiffrer.
Le besoin de compensation du secteur public peut être couvert
de diverses manières. Pour l'une, la taxe d'utilisation
pourrait être instaurée plus élevée que nécessaire pour les
intérêts et le remboursement du dédommagement. Un contrat
favorable des taux d'intérêt avec les banques créerait de
préférence cet espace de jeu. Pour une autre, l'amortissement
pourra aussi être étendu. Si par exemple pour un taux
d'intérêt supposé de 5%, une période d'amortissement était
portée de 30 à 37 ans, alors déjà 0,5% serait disponible à
cette fin. Une troisième possibilité est montrée par
l'évolution de l'inflation. Un ajustement de seulement 50% de
la taxe d'utilisation annuelle aux évolutions respectives de
l'inflation, puisque les montants du prêt restent nominaux,
rendrait disponible une part croissante de cette taxe pour une
compensation des encaissements.
La hauteur nécessaire de la taxe d'utilisation doit s'orienter
dans la phase de dédommagement au minimum sur la charge par
l'intérêt et l'amortissement. Aussi loin, elle correspond à la
valeur d'achat moyenne des parcelles de terrain. Aux 50 DM par
mètre carré précédemment mentionnés, cela représenteraient par
un taux d'intérêt de 5% et 1,5% de taux d'amortissement, une
charge de 6,5% ou 3,25 DM par mètre carré, en supposant un
prix quadruple de 200 DM / m2, conformément de13 DM / m2.
Un montant disponible se tenant à disposition pour un
amortissement supplémentaire, un règlement exceptionnel
d'encaissement ou aussi des tâches supplémentaires pourrait
résulter des considérations suivantes. Le montant d’achat
soumis à dédommagement est donc la base de calcul, à laquelle
le propriétaire s’est reconnu économiquement. Qui a donc
acheté à la dernière valeur marchande, recevrait certes cette
somme comme valeur de de dédommagement, mais devait aussi
payer une taxe d’utilisation en % de cette valeur. C’est
différent avec celui qui, il y a peut-être des décennies, a
acheté une parcelle de terrain à bon marché. Si là la taxe
d’utilisation s’orientait au montant du dédommagement, ainsi
l’avantage se poursuivrait toujours. - Étant donné que la taxe
d’utilisation a été en fait justifiée/fondée tout autrement
[111] et a été seulement liée par la nécessité de
dédommagement aux prix d’achat jusqu’à présent, ainsi il est
plausible qu’elle ne peut pas suivre le règlement du prix
d’achat vers le bas. Si la taxe d’utilisation est maintenant
déterminée en fonction des revenus et des conditions
d’utilisation actuels, alors une partie de la taxe fournie par
les propriétaires, qui ont été dédommagés en dessous de cette
valeur capitalisée, reste encore librement disponible à
hauteur du montant de la différence de la taxe fournie.
Si on embrasse du regard ce contexte de technique monétaire,
alors il s’avère que l'un ou l’autre jugement sur la
non-finançabilité n’est pas correct. Il n’est justement pas du
tout nécessaire de rassembler en une fois un tel montant
énorme de par ex. 1 200 milliards de DM. Il s’agit beaucoup
plus pour l’essentiel d’une entrée comptable en anneau qui
initie simplementune inversion du processus de
répartition. Il est vrai qu’au début l’intérêt payable
aux banques prévaut. Avec chaque année qui passe, cependant,
la part d’amortissement de la taxe d’utilisation augmente, de
sorte que la direction du flux s’inverse lentement en faveur
de la communauté. La facture a justement en premier alors une
pertinence, quand à côté de la dépense de dédommagement on
place aussi l’encaissement de la taxe d’utilisation. Les
chiffres mentionnés ici sont tous seulement des exemples, mais
pas complètement en l’air. Les vraies valeurs doivent être
établies lorsque la discussion a atteint un stade plus avancé.
La seule chose importante est l’idée qu’une telle étape est
réalisable dès que vous remplacez la valeur marchande par la
valeur d’achat. (Une régulation de la valeur de marché
mettrait pratiquement en place un processus catastrophique de
fabrication d’argent à hauteur de la différence spéculative.)
Mais les valeurs d’acquisition sont aujourd’hui déjà
enregistrées dans l’économie politique.
Impact sur les concernés (retour)
Puisque chaque citoyen est en quelque sorte affecté par la
question foncière, l'impact potentiel sur sa propre situation
est habituellement le centre d'intérêt. De la multitude
d'intérêts, doivent être distingués quelques-uns, mais les
caractéristiques. [112]
Municipalités et villes :
les effets les plus bénéfiques sont pour les communautés
locales. D'une part, la planification de l'utilisation et de
la mise en valeur des terres devient plus facile, car la part
de terres est libre de toute demande d'indemnisation. - De la
terre non construite deviendra libres, car de taxe
d'utilisation par manque de dédommagement de prix d'achat sera
encore réglée uniquement par ceux qui ont un intérêt
d'utilisation à court terme. En cas de doute, elle sera remise
ou respectivement retournée à la société de portage. - Dans le
cas des concessions foncières des municipalités, la suspicion
de traitement préférentiel disparaît, car la terre est devenue
dépourvue de patrimoine/d'actif. - La partie libre de la taxe
d'utilisation est utilisée pour financer les dépenses sociales
précédemment financées par les municipalités. Cela conduit à
un soulagement significatif à long terme des ménages jusqu’à
présent. (L'ordre de grandeur serait de nouveau à discuter
dans les chiffres déjà mentionnés à plusieurs reprises. En
supposant une prestation de compensation de 1200 milliards de
DM cela se traduirait par une orientation initiale à ce
chiffre de la taxe d'utilisation, une somme annuelle de 78
milliards de DM à 6,5%. ) Quelle doit être la perte totale
d'encaissements par rapport à la loi foncière et fiscale
précédente? La compensation correspondante a déjà été discutée
dans la section précédente. - Le prix éliminé des terrains
permettrait également d'éviter les usages spéculatifs non
désirés et les asymétries sociales (seules les banques et les
compagnies d'assurances peuvent se permettre des
centres-villes!). -Si les sociétés de portage obtiennent des
structures juridiques publiques, une grande partie de
l'autogestion par les citoyens serait aussi regagnée. À ce
stade, il convient de souligner à nouveau que le transfert des
anciens droits de propriété aux sociétés de portage (ou aux
municipalités etaux villes) entraîne initialement des
droits silencieux. Cela signifie que le rôle du
propriétaire sera perçu en premier alors quand la chaîne de
transferts d'un propriétaire d’usage de l’immeuble à l’autre
sera interrompue. La société de portage reste donc
généralement à l’arrière-plan, c’est-à-dire que le
propriétaire de l’usage ne peut être menacé par une influence
bureaucratique permanente. Les contrats d’utilisation doivent
également être conçus en conséquence. [113]
Possesseur de maison individuelle :
Le propriétaire jusque là devient automatiquement
le propriétaire de l’usage. Rien ne change pour la situation
d’habitat. - La propriété de la maison elle-même reste
maintenue, y compris selon le droit patrimonial, et
elle peut être vendue sans condition, ce avec quoi la
propriété l’utilisation sur le terrain va également
automatiquement à l’acheteur. - La maison peut également être
léguée à tout moment. Seul le sol lui-même ne représentera
plus une valeur héréditaire et rendra ainsi inutile certains
conflits d’héritage. Le fardeau des décaissements pour
l’héritage de parcelle de terre disparaît. - Les dépenses pour
l’acquisition de la parcelle sont restitués à Heller et
Pfennig' à la personne qui a acheté sa parcelle de terre. - En
cas de nécessaire changement de résidence, la maison est
beaucoup plus facile à vendre, car le financement de la part
du terrain disparait.
Locataire :
Pour le locataire, le prix du terrain arrêté conduira à un
réel soulagement, puisque le prix du terrain est éliminé et
remplacé par la taxe d’usage. Cela sera perceptible surtout
dans les villes avec leurs prix des sols extrêmement élevés.
Étant donné que la taxe d’utilisation doit d’abord être
utilisée pour compenser la situation antérieure, il y aura
initialement peut-être moins de réductions qu’un arrêt de la
charge du sol. Mais même le gel partiel des loyers est déjà un
pas en avant significatif. - La taxe d’utilisation est
publique et peut, comme pour les coûts supplémentaires, être
indiquée séparément, de sorte qu’elle reste transparente en
tant que facteur de coût. - L’augmentation des loyers serait
déjà limitée par le fait que la construction serait plus
facile sans coûts d’acquisition foncière. Sans les coûts
d’acquisition des terres, par ex., la construction de maison
particulière ou d’habitats coopératifs est beaucoup plus
facile. Des modifications de la taxe d’utilisation pourraient
également favoriser ces évolutions. - Le soulagement du marché
des capitaux par l’élimination du financement des sols
libérerait les capitaux pour les immeubles eux-mêmes et
pourrait ainsi fournir une contribution significative au
financement de construction de logements. La construction de
logement pourrait recevoir de nouvelles impulsions. [114]
1. (NDT au centime près)
Commerce et industrie :
Tout d’abord, vaut ici que la modification des droits fonciers
fait de l'ancien propriétaire le propriétaire de l'usage. La
préservation de l'investissement n'est pas affectée, ainsi que
la vendabilité. - Dans l'ensemble, la situation des
entreprises s'améliore car elles n'ont plus besoin de lever
des fonds pour le sol. Cet allégement du financement se fera
sentir avant tout pour les jeunes entreprises, pendant que les
entreprises plus anciennes ne peuvent plus voir des « réserves
silencieuses » dans les parcelles. - Puisque la taxe
d'utilisation est liée au présent, elle élimine les
distorsions concurrentielles habituelles. Comme la taxe
d'utilisation peut inclure des composants de contrôle social,
il est par exemple possible de promouvoir certains
développements tels que la production à faible émission, etc.
- De la terre de réserve reste aussi disponible, quand aussi
par une taxe d'utilisation. Avec cela les entreprises ne
garderont que la terre de réserve qui sera probablement
vraiment nécessaire. Le stockage ne fait plus sens car aucun
actif/patrimoine se crée. - Comme la terre n'est plus un
investissement, l'avantage actuel des banques et des
compagnies d'assurance, qui peuvent simultanément utiliser
l'acquisition de terres comme un investissement et sont donc
parmi les forces motrices des prix, se perd. L'effet
contraignant l'activité professionnelle serait au moins
considérablement freiné dans les villes.
Construction et immobilier :
Fondamentalement, par le soulagement de la hausse des prix du
sol, l'activité de construction est facilitée et favorisée. La
croissance ou la suffisance des volumes de construction
constituent la base de ce secteur économique. - Les terrains
ne sont plus négociables et disparaissent donc en tant
qu'objet de commerce pour les sociétés immobilières. Par
contre, le commerce ou le courtage d'immeubles/biens
immobiliers reste. - La mauvaise habitude d'acheter des
terrains pour sécuriser l'activité de construction serait
également éliminée. L'élimination de ce lien est souhaitable.
- Bien sûr, des ensembles de bâtiments entiers pourraient être
planifiés et réalisés par des sociétés construction ou
immobilières. L'attribution de terrains dans des terrains non
aménagés par la société de portage doit toutefois [115] être
décidée selon l'objet planifié. - Aucun dommage de patrimoine
n'apparait à l'ensemble de l'activité par les prestations de
dédommagement. De toute façon, les valeurs d'anticipation
spéculatives ne sont pas incluses dans les livres comptables
selon le principe de la valeur la plus basse.
Banques, assurances et fonds de pension :
une inscription de foncier au crédit est ni possible ni
nécessaire à l'avenir. Le remboursement des valeurs foncières
antérieures libère à long terme d'énormes capitaux disponibles
à des fins d'investissement, par ex. pour le logement. - Le
danger constant de la hausse des taux d'intérêt hypothécaires
et donc la surcharge soudaine enparticulier du propriétaire
explique la quantité importante de parts de terre sans
remplacement. - Ici aussi, toutes les valeurs réellement
investies seront remboursées. Ainsi, si le principe de la plus
faible valeur a été respecté jusqu’à présent, aucun trou
d’équilibre ne se produira! Seules les réserves silencieuses
espérées sont éliminées. - Comme la compensation provient
principalement du remboursement des hypothèques, le ratio de
fonds propres augmente et le risque de la banque pour le bien
immobilier/l’immeuble s’améliore. Le crédit aux sociétés de
portage est couvert par la loi. - Toutes les factures qui
s’appuient sur la hausse future des prix des sols, sont aussi
insignifiantes que les réserves silencieuses supposées, aussi
loin qu’on possède du sol. - Une détérioration effective de la
situation de la banque se produit seulement là où des
privilèges immobiliers ont été enregistrés, ce qui a permis de
sécuriser des prêts qui n’ont rien à voir avec l’acquisition
de terrains. Pour cette partie des prêts pratiquement non
garantis, un fonds de sécurité entre les banques pourrait être
formé pour une période de transition.
Organismes publics et sansbut lucratif :
Étant donné que ces installations desservent de toute façon
déjà le grand public, une taxe d’utilisation ne serait pas
nécessaire.
Agriculture :
Surtout dans l’agriculture, qui exige un lien particulièrement
étroit du paysan à la terre, devrait encore une fois être
accentué que la régulation de la succession peut et devrait
survenir par le paysan lui-même [116]. Seule la vente et la
mise en gage ainsi que les baux permanents de parts du sol
deviennent obsolètes. - Par l’élimination du prix du sol, le
règlement de la succession est beaucoup plus facile, la
gestion/mise en valeur ultérieure est beaucoup plus facile par
le prix d’acquisition considérablement réduit. Le prix
d’acquisition sera inévitablement basé sur la valeur du
rendement de la ferme et atteindra ainsi une échelle
raisonnable.
(En Suisse, en milieu rural, on tient deux à trois fois la
valeur des gains pour un prix acceptable, qui comprend
généralement les bâtiments, mais pas l’inventaire. En fait,
cependant, aujourd’hui, est réclamé de huit à dix fois plus
cher.) Par la valeur minorée et le lien à l’utilisation, le
règlement de la succession lors des héritages est rendu plus
facile. Des questions telles que l’éducation des enfants ou la
prise en charge du vieil agriculteur doivent être examinées
dans le contexte de la réglementation actuelle en matière
d’assurance. - Une taxe d’utilisation pourra, mais n'a pas à
être perçue pour les exploitations agricoles. Cela déjà pas,
car le type d’augmentation salariale garantie collectivement
dans notre société fait que les revenus agricoles sont
toujours en retard.
Cependant, il serait également possible d'utiliser une taxe
d'utilisation pour parvenir à une péréquation des revenus dans
l'agriculture (par exemple, les agriculteurs de montagne ou de
vallées) ou de réduire le ratio dette / fonds propres de
l'agriculture à travers une opération d'allégement de la
dette. - L'élimination des gains d'actifs rend les questions
de zonage beaucoup plus faciles à discuter. Les
arrondissements/optimisation des domaines serait également
plus facile, car aujourd’hui presque plus personne laisse la
terre à l'autre de façon permanente, car il s'attend à des
augmentations ultérieures de la valeur. Toutefois, il n'y aura
plus de profits de changement de destination des sols. Surtout
en zone rurale, on connaissait très bien la propriété commune
(encore très répandue en Suisse), qui accorde à chaque
individu une utilisation, mais pas un pouvoir de disposition
juridique patrimonial. Aussi le fait qu’une grande partie des
terres rurales se tienne en rapports de location montre qu’il
s'agit là de propriété d'utilisation et non de la propriété
patrimoniale dans le cas de vente. Oui, la vague perspective
d'une [117] vente empêche pratiquement l'apurement des
conditions d'utilisation dans ce cas.
Résumé (retour)
la transmission de la terre dépourvue de prix d'achat
réveille chez maints concernés le sentiment de malaise d'être
restreint dans sa liberté de droit « La propriété est le droit
non limité à une chose, de procéder librement avec elle ... ».
En revanche, il faut souligner ici encore une fois que cette
prétendue liberté conduit à la non liberté de l'autre. Mais
l'exercice d'un droit ne peut pas trouver son sens en cela de
le mettre en suspend pour d'autres.
Dans l'ensemble, les avantages d'un tel changement du droit du
sol peuvent être résumé comme suit :
- Avec l'introduction de la non vendabilité, cela signifie
la conversion de la propriété existante en une propriété
d'utilisation, le prix du sol est immédiatement gelé. La
limite inférieure forme à cela la prestation de compensation
légale nécessaire aux acheteurs de sol jusqu’à présent.
- Les processus d'indemnisation nécessaires peuvent être
conclu à l'intérieur d'une génération. Tous sont impliqués
dans la remise en état des conditions; un assainissement à
la charge de peu/d'une minorité n'a pas lieu. La question de
la durée de l'assainissement ne joue aucun rôle significatif
dans l'efficacité de la solution dans le présent.
- Les moyens d'investissement seront orientés dans le but
d'une utilisation, par exemple, logement, et pas déjà
utilisé pour l'acquisition de sol.
- Tous les utilisateurs seront soulagés dans une large
mesure de la part croissante des coûts du sol. En cela, la
différence déformée entre la possession ancienne et la
nouvelle ne jouera plus aucun rôle.
- Les prix d'achat manquants du sol écartent la
problématique du dédommagement jusqu’à présent. Cela permet
de mettre en oeuvre l'aménagement du territoire et le zonage
d'une manière complètement différente. [118]
- Les prix d'achat pour des droits d'utilisation des sols
représentent une redistribution constante du social vers le
privé. La nouvelle réglementation d'une propriété d'usage
conduit à ce que la taxe d'utilisation soit utilisée à des
fins sociales et devienne ainsi une ressource importante
pour certaines tâches sociales. La taxe d'utilisation
remplace en cela uniformément l'abondance des charges liées
au sol précédentes sans reprendre en cela les aspects
purement fiscaux.
- Les fonds de capital-argent ne peuvent plus accumuler au
sol. Ainsi, une congestion de moyens financiers indésirable
pour des raisons de technique de cycle monétaire n’est plus
possible dans ce domaine. Il n'y aura plus de « crédit réel
».
Dans ces considérations, seules les questions fondamentales et
leurs solutions possibles ont été discutées. Il y a beaucoup
d’alternatives ou de modifications. Les exposer ici ne ferait
que gêner la vue des étapes essentielles de la solution.
Surtout, à un stade ultérieur, les effets sur les lois et
règlements en vigueur devront être examinés et les
propositions d’amendements correspondantes rédigées (par
exemple, BGB, droit fiscal, droit bancaire, etc.).
Sommaire complet de l'ouvrage (retour)
Avant propos à la 3e édition 7
Sur le
développement de la globalisation économique
9
Réveil des
systèmes 25
Gestion
associative - la recherche pour la justice sociale 35
L'invendabilité des fonds et sols - une proposition pour une
nouvelle loi foncière 87
La loi sociale principale - L'altruisme comme force de
modelage social 120
Le chômage et la répartition des gains de productivité. Étapes
pratiques d'une issue 143
Sur la gestion socio-organique du système monétaire 16r
Que peut-on faire concrètement ? 220
Remarques 227
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